Konuya esas soruyu sormakla başlayalım diyorum, 

Kamu kurum ve Kuruluşlarının Devlet İhale Kanunu’na göre gerçek yahut tüzel kişilere belirli nitelikteki taşınır yahut taşınmaz mallarının kiraya verilmesi halinde yapılmış olan sözleşme,

Konut ve Çatılı İşyeri Kira sözleşmesi niteliğinde ise bu sözleşmeyle ilgili uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanabilir mi? 

Bu tip uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu uygulanması halinde, Devlet İhale Kanunu gerekçesiyle tahliye mümkün olmayacak ayrıca Devlet İhale Kanunundaki azami süre de dikkate alınmayacaktır. Mevzuatımızda yer alan hükümlere göre, Kamu kurum ve Kuruluşlarına ait özel malların üçüncü kişilere kiraya verilmesi, kamu menfaati gereği belirli usul ve esas kurallarına bağlanmıştır. Bunlarla ilgili hükümler Devlet İhale Kanunu’nda yer almaktadır.

Ancak Türk Borçlar Kanunu 339’uncu maddesinin 2’nci fıkrasında “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm Devlet İhale Kanunundan sonra yürürlüğü girmiştir. Dolayısıyla önceki tarihli özel kanun hükümleri ile sonraki tarihli genel kanun hükümleri arasında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından bir ihtilaf olması durumunda hangi hükümlerin uygulanması gerektiği problemi karşımıza çıkmaktadır. Burada hükmün konuluş amacına göre yorum yapmak gerekecektir.

“TBK m. 339/ f. II’deki düzenlemenin amacı, bir kamu tüzel kişisinin tamamen özel hukuk sözleşmesi niteliğinde olan kira sözleşmesi yapması durumunda, özel hukuk normlarına tabi olmasını sağlamaktır. Böylece Kanun koyucu, bir kamu kurumundan konut ya da çatılı işyeri kiralayan kiracı ile bir özel hukuk kişisinden konut ya da çatılı işyeri kiralayan kiracı arasındaki ayırımı kaldırmış, ilk durumdaki kiracıları da Türk Borçlar Kanunundaki kiracıyı koruyucu düzenlemelerden faydalandırmak istemiştir.”

(Günel, Mustafa Cahit; Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Taraf Olduğu Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulanacak Hukuk, İÜHFM C. LXXII, S. 1, s. 831-850, 2014 s. 847)

Dolayısıyla uyuşmazlık konusu sözleşme konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi niteliğinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerinin uygulanması gerekecektir.

Peki hangi hükümler karşımıza ihtilaflı olarak çıkmaktadır?

1. Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinin 4’üncü fıkrasında “İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir” belirtilmektedir. Dolayısıyla sözleşme süresi sona erdikten sonra mülki amirlikçe bir tahliye talebi iletileceği bu talep sonucunda tahliye gerçekleşmezse mülki amirce tahliye ettirileceği belirtilmektedir. Oysa sözleşmemiz konut ve çatılı iş yeri kirası niteliğinde bir sözleşme ise bu hüküm uygulama alanı bulamayacak ve Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan “Konut ve Çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığında yer alan hükümler uygulama alanı bulacaktır.

2. Devlet İhale Kanunu’nun 64’üncü maddesinin ilk fıkrasında “Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz” diye belirtilmektedir. Oysa sözleşmemiz konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi niteliğinde ise Türk Borçlar Kanunu 347'nci maddesi gereğince Kamu Kurum ve Kuruluşu “sınırlı sebepler ile veya on yıllık uzama süresinin sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla” sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

*“Nereden başlayacaksın?”

Her şeyin özelleştirilmiş olduğu bir ülkede devletin yargıyı hala kendi tekelinde tutmasının aykırılığından” *

Konumuzla ilgili Bursa Bölge Adliyesi 4. Hukuk Dairesinin 2019/1537 Esas, 2020/1019 Karar ve 28.09.2020 Karar Tarihli İlamı: “İdare ile kişiler arasındaki kira sözleşmesi 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılmamış̧ ise veya ilk sözleşme 2886 Sayılı yasa kapsamında olsa dahi sonraki sözleşmeler, bu yasa kapsamında yapılmamış ise, taraflar arasındaki ilişkide TBK'nun konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin hükümlerin uygulanması ve kira sözleşmesinin TBK.nun 347/1 maddesine göre aynı şartlarla birer yıl uzamış sayılması gerekir.

Bu durumda kiraya verenin konut ve çatılı iş yeri kiralarının tahliyesi için 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 339 vd. maddelerinde belirtilen nedenlere dayanılarak dava açarak kiralananı tahliye etmesi gerekir.  Buna göre kira süresinin bitiminden sonra İhale Kanunu hükümlerine göre ihale ile yapılıp yapılmadığına bakmak gerekir. Yeni kira sözleşmesi yine ihale ile yapılmışsa olayda 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinin uygulanacağı açıktır. Yeni kira sözleşmesi 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılmamış ise bu durumda taraflar arasında Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması gerekir.” hükmünü ihtiva etmektedir.

Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre Bölge Adliye Mahkemesi sözleşme ilişkisinin ihale süresi içerisinde devam edip etmediğine göre yorum yapmış ve kararını bu yönde vermiştir.

Bir örnekle açıklamak gerekirse, M İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü K Lisesinde yer alan okul kantinini B adlı kişiye Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya vermiş olsun,

1. İhale şartnamesinde ihale süresiyle ilgili bir hüküm yok iken sözleşme süresinin bir yıllık olduğu belirtilmiştir.

Bu durum da Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre şayet bir yıllık sürenin sonunda Devlet İhale Kanuna göre yeni bir ihale yapılmamış ve sözleşme ilişkisi devam etmekte ise burada artık Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması gerekecektir. Dolayısıyla sözleşme kanunda belirtilen sınırlı sebeplerle sona erdirilebilecek yahut on yıllık uzama süresi beklenecektir.

    2. İhale şartnamesinde ihale süresinin beş yıl ve sözleşme süresinin bir yıl olduğu belirtilmiştir.

Bu durumda ise Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre ihale süresi içerisinde sözleşmeler beş yıl boyunca yenilenmiş ve beşinci yılın sonunda yeni bir ihale yapılmış ise Kamu Kurum ve Kuruluşu eski yükleniciyi Devlet İhale Kanunu’na göre tahliye ettirebilecek ancak ihale şartnamesinde yer alan sürenin sona ermesinden sonra yeni bir ihale yapılmadan sözleşme devam etmiş ise Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Sonuç olarak Yargıtay sözleşmelerin ihale süresi içerisinde yenilenip yenilenmediğine göre yorum getirmektedir. Şayet sözleşme ihale süresi içerisinde yenilenmiş ise tahliye Devlet İhale Kanunu hükümlerince yapılabilecek iken ihale süresinin sona ermesinden sonra ihale yapılmamış ve kira ilişkisi devam etmekte ise Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır. Ancak yapılan sözleşmenin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi niteliğini taşıması sebebiyle bizce yapılan sözleşmeyle ilgili uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu'nun şartsız olarak uygulanması gerekmektedir.

**“İnsan için özgür olur olmaz hemen tapacak, boyun eğecek birini bulmaktan daha sürekli, daha üzücü bir uğraşı yoktur. Ama insanın tapmak için aradığı varlık, artık tartışmasız kabul edilebilecek bir varlık olmalı, o kadar ki, herkes birden ona tapmaya razı olsun.”**

Son olarak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde konumuz dağarcığında bir uyuşmazlık söz konusu ise mülki amirin tahliye talebine karşın yürütmeyi durdurma talebi yerine ihtiyati tedbir talep edilmesinin daha doğru olacağını düşünmekteyim.

İhtiyati tedbir talebi kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk şartından ötürü önce değişik iş olarak talep edilecek, arabuluculuk safhasından sonra dava açılması gerekecektir. Yahut süre el veriyorsa arabuluculuk safhasından sonra değişik iş talepli dava olarak da açılabilecektir.

Konuyla ilgili yararlandığım ve sizin de yararlanabileceğinizi düşündüğüm kaynağı ek olarak sundum.

Umarım yararlı bir okuma olmuştur sizin için, teşekkür ederim.

“Değerli görüş ve önerilerinizi muhakeme@outlook.com.tr adresine gönderebilirsiniz.”

 

 

https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/97900  (Günel, Mustafa Cahit; Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Taraf Olduğu Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulanacak Hukuk, İÜHFM C. LXXII, S. 1, s. 831-850, 2014 s. 847)

**Dostoyevski; Karamazov Kardeşler / Büyük Engizisyoncu

 * Yücel, Tahsin; Gökdelen